La votación de hoy en la Diputación Permanente se presenta más ajustada que hace un mes y medio, con el resultado dependiendo de un solo voto. El Gobierno cuenta con mayoría, pero la previsión es que el Real Decreto-ley 29/2026, que establece una prórroga extraordinaria de dos años para los contratos de vivienda habitual, salga adelante. En cambio, el Real Decreto-ley 28/2026, que introduce prórrogas sucesivas automáticas de cinco o siete años e indemnizaciones a inquilinos, caería por un margen mínimo de 34 votos a favor frente a 35 en contra. Esta diferencia técnica determina si los arrendatarios adquieren derechos futuros o si la norma queda derogada sin efectos retroactivos sobre situaciones no consolidadas.
Dos decretos, dos realidades jurídicas
El primer decreto, el 28/2026, entraría en vigor el 15 de noviembre de 2026 si se convalida, lo que haría automáticas las prórrogas de cinco años y la obligación del propietario de indemnizar si recupera la vivienda sin causa justificada. Si cae, como se prevé, ningún inquilino habría adquirido ese derecho porque la fecha de entrada en vigor aún no ha llegado, según explican varios juristas consultados. Sandra Aurrecoechea, socia de Marín y Mateo Abogados, afirma que «es jurídicamente incorrecto afirmar que todos los contratos vencidos durante este mes y medio han quedado automáticamente renovados por otros cinco años».
El segundo decreto, el 29/2026, entró en vigor el 8 de octubre, lo que genera la verdadera controversia jurídica. Para los contratos que vencen entre esa fecha y el 12 de noviembre, la situación varía según si el inquilino solicitó válidamente la prórroga. Si la solicitó y el decreto cae, existe una base sólida para defender que la prórroga ya nacida se mantiene. Si no la solicitó, no se produce una prórroga automática y habrá que examinar si existía otra prórroga legal o tácita reconducción. Arantxa Goenaga, abogada de Goenaga Legal, advierte de que la no convalidación no anula los efectos ya producidos mientras la norma estuvo vigente, pero pueden surgir disputas sobre cuándo se entiende consolidado el derecho.
| Ciudad | Ahorro mediano por hogar (euros) |
|---|---|
| Madrid | 9.152 |
| Málaga | 10.625 |
| Valencia | 8.436 |
| Media nacional | 4.341 |
Un documento de Consumo señala que el ahorro mediano por asciende a 4.341 euros, siendo especialmente significativo en ciudades como Málaga, donde alcanza los 10.625 euros por hogar. Si el decreto sale adelante, también se limita la actualización de la renta hasta el 31 de diciembre: cuando la renta supera el límite máximo del índice de referencia, el precio no podrá actualizarse; cuando no lo supere, la subida máxima será del 2%. Mercedes Blanco, vocal de PIMEC, insiste en distinguir esta prórroga extraordinaria de la anual tácita prevista en todos los contratos, que requiere avisar con cuatro meses de antelación. El propietario puede rechazar la prórroga solo si no reúne los requisitos legales, aunque podría ofrecer un nuevo acuerdo.
