El suelo como obstáculo para la vivienda
La Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) identifica con claridad que el suelo constituye uno de los principales cuellos de botella para el suministro de vivienda en España. El presidente del regulador, Juan José Ganuza, planteó durante la presentación de un estudio en su sede de Madrid que todos los terrenos que no estén sujetos a una protección específica deberían convertirse en urbanizables para ampliar la oferta de inmuebles. Durante la jornada sobre la transformación del suelo para vivienda, Ganuza explicó que, aunque en algunas ciudades no hay espacio físico, en otras el problema reside en las "barreras regulatorias e institucionales" que se pueden rebajar y agilizar para facilitar el acceso a la vivienda. La CNMC advierte que España mantiene una de las regulaciones sobre el uso del suelo más restrictivas de la OCDE, lo que dificulta la respuesta de los promotores ante la demanda. Dado que el suelo puede suponer hasta el 45% del precio final de una vivienda, mejorar la eficiencia de los procesos urbanísticos ayudaría a reducir costes y aumentar la oferta de vivienda libre y social.
Simplificación de trámites y herramientas técnicas
El informe de 262 páginas de la CNMC plantea soluciones directas para simplificar los trámites que actualmente retrasan la construcción de nuevos inmuebles. El organismo sugiere sustituir la lentitud de las licencias por un sistema de declaraciones responsables, donde el promotor o constructor asume la responsabilidad de cumplir la norma sin cuestionamientos previos de las administraciones. Esta medida busca solucionar los cuellos de botella que, según las asociaciones APCE y CNC, retrasan la concesión de licencias entre 12 y 18 meses. Además, la CNMC propone crear una ventanilla única digital para centralizar los informes sectoriales y aplicar el principio de "solo una vez", evitando que las empresas entreguen la misma documentación a distintas administraciones, como el Estado, las comunidades autónomas y los ayuntamientos. La propuesta pretende que la comunicación entre las administraciones y los desarrolladores de proyectos sea más fluida, evitando que la abundancia de trámites y documentación redundante detenga la puesta en marcha de los desarrollos urbanísticos.
| Medida propuesta | Efecto esperado según la CNMC |
|---|---|
| Suelo no protegido | Convertirlo en suelo urbanizable |
| Declaraciones responsables | Reducir retrasos de 12 a 18 meses |
| Ventanilla única digital | Evitar duplicidad de informes |
| Inteligencia artificial | Automatizar verificación de proyectos |
Inseguridad jurídica y bloqueos políticos
La propuesta de la CNMC también aborda la inseguridad jurídica que genera la posibilidad de que un error formal termine anulando años de planeamiento urbanístico. El organismo recomienda permitir la subsanación de defectos técnicos y limitar la llamada "nulidad en cascada", un fenómeno por el cual la caída de un plan general arrastra la anulación de otros instrumentos urbanísticos vinculados. La CNMC sostiene que la excesiva delimitación de usos en la fase de planeamiento reduce la capacidad de respuesta ante cambios en la demanda y que la anulación de planes por errores administrativos puede bloquear nuevos desarrollos durante más de una década. Para agilizar la tramitación, se propone el uso de inteligencia artificial para verificar la adecuación de proyectos a la normativa, tomando como referencia la experiencia del Ayuntamiento de Madrid. Sin embargo, la reforma de la ley de suelo sigue bloqueada por la falta de acuerdo entre el PSOE y el PP, tras varios intentos fallidos en los últimos años. El Gobierno retiró su propuesta de reforma en mayo de 2024 tras el giro de opinión del principal partido de la oposición en el Congreso, mientras que el PP presentó su propia versión en el Senado en abril de este año sin lograr el soporte parlamentario suficiente.
